Asuntolainaa ei kannata maksaa kokonaan pois - vai kannattaako?

Oletko suomalainen vai ruotsalainen asuntovelallinen?

Jos olet koskaan hakenut asuntolainaa, tiedät että pankit tekevät hakijalle ns. stressitestin. Stressitestin tarkoituksena on varmistaa, että hakija selviää lainanhoidosta, vaikka lainan korko nousisi nykyisestä useita prosentteja. Yleisesti käytetään 6 prosenttia.

Tällä hetkellä Euribor -korot ovat alle nollan. Marginaali ja lainan veloituskulut huomioidenkin monella asuntovelallisella lainan kokonaiskustannukset ovat historiallisesti tarkastellen alhaiset. Tämä tarkoittaa sitä, että niillä kotitalouksilla, joilla on asuntolainaa pitäisi jäädä rahaa säästöön odottamaan korkojen nousua (riippuen toki myös lyhennystavasta: annuiteetti, tasalyhennys, kiinteä tasaerälaina). Tämän säästön voi käyttää periaatteessa kolmella tavalla:
  • kuluttamiseen
  • säästämiseen ja sijoittamiseen
  • nopeampaan lainan takaisinmaksuun 
Kumpi vaihtoehdoista on sitten pitkällä aikavälillä kannattavampi? Onko järkevämpää maksaa lainaa aggressiivisemmin pois vaiko säästää ja sijoittaa? Onko asuntolainaa ylipäätään kannattavaa maksaa kokonaan pois?


asuntolainan takaisinmaksu etuajassa

Suomalainen vs ruotsalainen tapa suhtautua asuntolainaan

Suomalaiset ja ruotsalaiset ovat perinteisesti suhtautuneet asuntolainan takaisinmaksuun ja sijoittamiseen täysin eriävästi. Kärjistetysti sanoen:
  • Suomalainen unelma on ollut olla 50-vuotiaana velaton, mutta muuten varaton, koska säästöt valuvat asuntolainan nopeaan takaisinmaksuun (vrt. varakkaan kassavirtamalli). 
  • Ruotsissa puolestaan asuntolainat ovat olleet lähes ikuisia, keskimäärin yli 100-vuotisia, mutta kotitalouksien säästämisaste on ollut korkea. Velan lisäksi kotitalouksilla on ollut myös sijoitusvarallisuutta.
Yleisesti ajatellaan, että sijoittaminen on lainan takaisinmaksua kannattavampi vaihtoehto silloin, jos nettotuotto verojen jälkeen on suurempi kuin lainan kustannukset verotuksen korkovähennyksen jälkeen. Toisin sanoen, asuntolainaa ei kannata lyhentää niin paljon kuin pystyisi, jos uskoo, että pitkällä aikavälillä sijoittaminen tuottaa enemmän kuin laina maksaa.

Ongelmallista asiassa on, että tämän tarkastelun voi tehdä vasta jälkikäteen.

Kultainen keskitie

Ehkä oikeampi tapa suhteuttaa asuntolainan lyhennys ja säästäminen/sijoittaminen löytyy jostain perinteisen suomalaisen ja ruotsalaisen mallin välistä. Tätä mieltä on ainakin Handelsbankenin maajohtaja Nina Arkilahti Etelä-Suomen Sanomien artikkelissa: "Asuntolainaa ei kannata maksaa kokonaan pois” - pankkivalvoja torjuu pankinjohtajan esittämän "kultaisen keskitien".

Arkilahden mukaan suomalaisten ei kannata maksaa asuntolainojaan kokonaan pois, vaan lainanlyhennykset voi lopettaa, kun lainaa on jäljellä enää puolet asunnon arvosta.  Edellytyksiksi hän kuitenkin nostaa sen, että asunto sijaitsee kasvukeskuksessa ja että asiakkaan tulovirran arvioidaan riittävän lainan hoitamiseen myös tulevaisuudessa. Lyhennyksestä vapautuvan summan hän neuvoo sijoittamaan tuottavasti, kuten ruotsalaiset tekevät. Itse hän suosii pankkinsa rahastoa, joka sijoittaa pieneen, tarkasti valittuun yritysjoukkoon, jonka toiminta on vakiintunutta ja joka maksaa hyvää osinkoa.

Asuntolainan takaisinmaksutapasi:

Suomalainen
Ruotsalainen
Kultainen keskitie
Minulla ei ole asuntolainaa
Created with QuizMaker

Puoli-ikuinen asuntolaina - onko pankilla sittenkin ketunhäntä kainalossa?

Mietitäänpä Handelsbankenin maajohtajan suosittelemaa puoli-ikuista lainaa hetki. Ensituntumaltahan ajatus kuulostaa varsin houkuttelevalta. Mutta mikä on pankin motiivi asiassa? Eikai vain motiivi ole taloudellinen? Ihmiset tuntuvat monesti unohtavan, että ei se pankki ole mikään hyväntekijä vaan puhdasta liiketoimintaa.

Lyhennysvapaat / lainan lyhentämättä jättäminen on itse asiassa pankille erittäin hyvää liiketoimintaa. Lainanmaksua lykätessään velallinen maksaa kuukausittain vain lainan korkoa ja kuluja. Lyhennyskuukausien määrä säilyy kuitenkin edelleen ennallaan. Lyhennysvapaat parantavat näin ollen suoraan pankkien lainatuottoa, jota matala korkotaso on syönyt jo pitkään. Tuottoa parantaa vielä se, jos asiakkaalle on myyty pankin omia tuotteita: lainakorko juoksee vuosi toisensa jälkeen ja samalla asiakas maksaa palkkioita rahasto- ja vakuutustuotteista.

Asuntolainan riskithän myös pankin näkökulmasta ovat korkeimmillaan silloin kun laina on juuri otettu. Siinä kohtaa asuntojen hintatason romahtaminen, velallisen sairastuminen, työttömyys, avioero tai muu vastoinkäyminen voi aiheuttaa suuria vaikeuksia velallisen lainan takaisinmaksun suhteen. Tilanne on täysin toinen silloin, kun asunnon ostamisesta on aikaa, lainaa on lyhennetty ja parhaassa tapauksessa asunnon arvokin on noussut.

Esimerkiksi jos ajatellaan että markkinahinnaltaan 200.000 euron arvoisesta asunnosta oli lainan nostohetkellä lainaa 90  prosenttia ja omaa pääomaa vain 10 prosenttia. Kymmenen vuotta myöhemmin asunnon nykyarvo on 250.000 eur, lainaa on enää jäljellä 40 prosenttia ja omaa pääomaa on 60 prosenttia. Jos tällaisessa tilanteessa koko asunto on edelleen lainan vakuutena, ei pankin näkökulmasta tämän varmempaa asuntolainaa olekaan. Ei pankilla ole silloin mitään intressiä, että asiakas lyhentää lainaansa vaan parempi on, että hän hakee lyhennysvapaata tai päättää jatkossa maksaa vain lainan korot ja kulut.

Onko lainan aggressiivinen poismaksu sittenkin järkevämpää?

Eli järkevämpää on aggressiivisesti maksaa lainaa pois?

Toinen ajatusmallihan matalasta korkotasosta ja asuntolainasta on se, että lainaa kannattaa nykyisellä korkotasolla lyhentää ripeästi. Kuukausittaiset lainamaksut kun kohdistuvat varsinaiseen pääoman lyhennykseen korkojen osuuden sijaan. Tällöin on mahdollista saada puskuria korkeampia korkoja vastaan, koska kyllä ne korot joskus nousevat.

Valitettavasti asia ei näin mustavalkoinen ole. On totta, että lyhennyksiä lykkäämällä lainaa on enemmän jäljellä korkojen nousun alkaessa, mutta ei kukaan varmuudella osaa sanoa milloin korot nousevat. Ja kuinka korkealle. Jos korot eivät edelleenkään vuosiin nousekaan, niin kaikki rahat lyhennyksiin laittamalla jää puolestaan korkoa korolle -ilmiö hyödyntämättä. Vaikka lainanlyhennykset voi käänteisenä säästämisenä nähdäkin.

Mikä on viranomaisen kanta asiassa?

Finanssivalvonta on rahoitus- ja vakuutusvalvontaviranomainen, jonka valvottavia ovat muun muassa pankit, vakuutus- ja eläkeyhtiöt, sijoituspalveluyritykset, rahastoyhtiöt ja pörssi.

Finanssivalvonta kannattaako asuntolaina maksaa pois

Finanssivalvonta on sivuillaan laittanut "konsultin nelikenttään" lainaan liittyvät riskit seuraavasti: vaaka-akselilla on vakuuksien arvo (esim. asuntojen hintojen lasku) kun taas pystyakselilla on velallisen oma lainanhoitokyky (esim. työttömyys, sairaus, korkojen nousu).

Asuntolainan riskit takaisinmaksu
Lainaamisen riskit (Finanssivalvonta)

Finanssivalvonnan mukaan asuntovelallisen tilanne on parhaimmillaan silloin, kun sekä vakuuksien arvo että oma lainanhoitokyky säilyvät ennallaan. Riski kasvaa, jos vakuuksien arvo laskee, mutta tilanne on kuitenkin hallittavissa jos oma lainanhoitokyky säilyy ennallaan. Pelkkä vakuuksien arvon aleneminen ei sinällään yleensä aiheuta suoria seurauksia, jos omat mahdollisuudet lainan hoitamiseksi säilyvät ennallaan. Nimittäin, mikäli vakuuden arvon lasku ei johdu vakuudenantajan toimista, pankki ei voi vaatia lisävakuuksia. Sen sijaan jos oma lainanhoitokyky heikkenee niin paljon, ettei lainan lyhennyksistä enää suoriudu, tulee eteen vakuuksien realisointi – esimerkiksi juuri asunnon myynti.

Vakavin tilanne syntyy silloin, kun sekä velallisen maksukyky että vakuuksien kattavuus heikkenevät. Tällöin velallinen ei enää selviydy lainasta vakuuksien realisoinninkaan avulla. Asuntovelallinen on ajautunut velkaloukkuun. Velkaloukun riskiä lisää erityisesti velkaosuuteen nähden pieni omarahoitusosuus eli asunnon ennakkosäästämisen vähyys. Hyvä niitä säästöjä olisi siis olla.

Mikä sitten on oikea tapa suhtautua asuntolainen poismaksuun?

Kuten niin monessa asiassa on vaikeaa sanoa yhtä totuutta myöskään asuntolainan takaisinmaksuun. Finassivalvonnan blogin artikkelissa Kotitalouksien varallisuus on kasvanut, vai onko? on kuitenkin mielestäni hyvin kiteytetty:

"Vanhan sananlaskun mukaan velka on veli otettaessa ja veljenpoika maksettaessa. 
Tämä veljenpoika ei tunne varallisuuden vaihtelua, eikä välitä netotuksista tilastoissa. 
Kotitalouden on helppo ottaa velkaa, mutta velan maksamisessa menee yleensä kauan. 
Samaan aikaan varallisuuden arvo voi vaihdella huomattavasti." 

Ylisuuren velan aliarvioiminen on hirveän helppoa tällaisena aikakautena, jossa takana on useampien vuosien pörssikurssien nousu ja epärealistisen alhaiset lainakustannukset. Pahimmassa tapauksessa tämä aliarviointi voi kuitenkin käydä todella kalliiksi, koska mikään ei ole niin varmaa kuin muutos. Eivät ne asuntojen hinnatkaan  ikuisesti voi nousta, vaan jollekin se mustapekka lopulta käteen jää, joko asunnon tai sijoitusten kanssa. Pahimmassa tapauksessa molempien.

Neuvoni siis on, että älä anna elämäntapainflaation yllättää ylisuuren asuntolainan muodossa, elä omaan talouteen sopusuhtaisen lainan ja lainan lyhennyksen kanssa, samalla säästäen ja sijoittaen. Tällä tavalla ei hirveästi metsään voi mennä.


-------------------------------
Näillä ohjeilla vauhtia kohti vauraampaa elämää:



-------------------------------
*Kirjoitus sisältää kumppanuusmainontaa*
Takaisin blogiinLisätietoja blogin mainonnasta.
-------------------------------
Seuraa blogia: Twitter // Facebook // Instagram // Blogit.fi // Bloglovin // Theblogjungle
-------------------------------

Kommentit

  1. Hyvä kirjoitus. Olen pidemmän aikaa miettinyt, että pitäisikö minun pienentää lainan lyhennystä ja siirtää suuremopi osuus säästöiksi. Ei vain ole saanut aikaiseksi. Pitää ryhtyä toimeen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos. Ajoittaminen tässäkin asiassa on haasteellista. Tuumasta toimeen vain :)

      Poista
  2. 'Näillä ohjeilla vauhtia kohti vauraampaa elämää:'

    Oletko varma, että oikeasti vauraampi elämä lähtee kulkemaan noilla neuvoilla? Luulen että niillä pärjää kohtuudella sen kummemmin vaurastumatta, mutta ei sen kummemin mitään menettäenkään. Mutta jos vauras elämä on, ihan tavallista arkipäiväistä kulkua, niin silloin tietenkin noilla pääsee 'Vauraaseen elämään.'

    Tsempiä kuitenkin. Itse olen sitä mieltä, että maksimoitu lainan lyhennys ja yhtä aikaa agressiivinen säästäminen ovat se oikea ratkaisu. Eli en usko lyhennysvapaisiin ja uskon
    että lainaa pitää lyhentää tasa-lyhennyksellä, jolloin voittaa pelissä parhaiten. Kun lainat on lyhennetty lopulta (jäljellä 120 000) niin omaisuutta pitäisi olla ihan mukavasti koossa
    ja rahat riittävät vaikka eläkkeen aikaistamiseen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista. Omasta mielestäni säästötoimenpiteet antavat oikean suunnan. Vakuutusten kilpailutus ja sähkön kilpailuttaminen kun ovat varsin yksinkertaisia toimenpiteitä jos ne vain jaksaa tehdä. Säästöjen ohjaaminen sijoitettavaksi puolestaan se puuttuvat lenkki, jota kaikki eivät uskalla tehdä vaan makuuttavat rahojaan nollakorkotileillä eivätkä pääse nautttimaan korkoa korolle -ilmiöstä.

      Koko artikkelin kiteytys oli itsellä tässä: "Neuvoni siis on, että älä anna elämäntapainflaation yllättää ylisuuren asuntolainan muodossa, elä omaan talouteen sopusuhtaisen lainan ja lainan lyhennyksen kanssa, samalla säästäen ja sijoittaen. Tällä tavalla ei hirveästi metsään voi mennä."

      En toki aliarvioi sitä vapauden tunnetta, joka varmasti seuraa siitä, että saisi asuntolainen pois alta.

      Poista
  3. Hyvä kirjoitus, joka sai pohtimaan asioita monelta kannalta. Olen itsekin monta kertaa pohtinut, että kannattaisiko nyt hidastaa lainanlyhennys (asunnosta maksettu 2/3osaa) ja sijoittaa enemmän.
    En ole laskelmia tehnyt, mutta miettinyt omaan elämäntilanteeseeni paljon sopivammaksi sen, että pyrin maksamaan nyt asuntolainan pois. Asuntolainan maksamisen myötä vapautuu huomattavasti enemmän rahaa käyttöön. Toisaalta voisin nyt maksaa lainasta vaan korkoja ja kuluja, jolloin saisin sijoitukseen kuukausittain yli 1000€ enemmän. Omissa ajatuksissa elämme nyt talouden huippua ja tässä kun sijoitan ja tulee romahdus menetän rahaa ja samalla asuntolaina on maksamatta. Ei hyvä vaihtoehto.

    Jokainen voi onneksi tehdä omat ratkaisut, mitkä kokee parhaaksi! Helposti tulee vaan haukattua liian iso pala; liian iso laina, lyhennysvapaa, muita hankintoja, lisää lainaa, lisää lyhennysvapaata, korot nousee ja yhtäkkiä ollaankin ihan solmussa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos!

      Tällä hetkellä on helppo sanoa, että viimeiset vuodet olisi kannattanut maksimoida sijoitukset. Mikä sitten tilanne on 5 vuoden päästä niin sen näemme silloin.

      Sanoisin että molempi parempi.

      Poista
  4. Mielenkiintoinen aihe. Käytin hyödyksi pari vuotta sitten pankin tarjoaman "ilmaisen" lyhennysvapaan. Säästöt menivät aika tarkkaan 50/50 kulutukseen ja lisäsijoituksiin. Jälkeenpäin on harmittanut että en siirtänyt suurempaa osuutta sijoitettavaksi, mutta toisaalta sinä vuonna tuli auton vaihtoa ja kotiremonttia, jotka olisi pitänyt jollain tapaa rahoittaa joka tapauksessa. Hyvä blogi!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei Wille ja kiitos kehuista :)

      Ettei vain lyhennysvapaan vuoksi mennyt auto vaihtoon ja tullut remppavaatteet päälle laitettua? ;) Itseäni nimittäin arveluttaa, että niin saattaisi helposti käydä.

      Poista
  5. Olen yksityinen lainanantaja ja sijoittaja, tarvitsetko oikeutettua, rehellistä, hyvämaineista ja nopeaa rahoitusta? Voin auttaa sinua 100%: n takauslainalla, tarjoan liiketoiminta-, kiinteistörahoitus- ja yksittäisiä luottoja, lisää myös rahoittan kaikenlaisia hankkeita. Käytä lisätietoja sähköpostitse: (ruthhuntfinancialservice@gmail.com).

    VastaaPoista

Lähetä kommentti